台北整體A辦租賃市場需求活絡 全年展望正面看待

圖說：仲量聯行董事總經理侯文信。

圖說：仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬。

[本報記者黃蕙蘭/台北報導]仲量聯行今日舉辦2024年第一季季報記者會，提出對本季商用不動產市場的觀察見解。本季台北市核心商業區A辦平均租金較2023年第四季緩漲1.1%，來到新台幣3,194元/坪/月，據統計第一季A辦租賃成交量體為6,895坪，單單第一季已成交量已接近2023年全年成交量之40%，顯示今年A辦租賃市場需求活絡，表現後勢可期；此外，由於今年新供給成交租金普遍高於區域市場平均租金，如富邦A25及元大金星等，進一步帶動第一季平均租金上揚。

若進一步分析成交屬性，在全球經濟觀望氛圍下，外商仍為A辦主要需求來源，約占第一季成交總量68%；產業別則以推動產業脈動之科技業最勢，占成交總量37%，較上季成長21%；醫藥生技業次之。另一方面值得注意的是，從成交案件坪數比例分析，小型商辦需求逐漸興起，其中200坪以下交易件數便超過六成；而500坪以下之中小型需求，占比由上季之81%成長至92%；該現象一方面來自中小型企業的辦公升級需求，另一方面則是部分企業在因應租金上漲的趨勢下，調整原有租賃面積。

依據仲量聯行的觀察，在辦公室升級及綠色辦公需求趨勢下，租賃市場逐漸朝M型化發展。精華地段如台北信義計畫區之頂辦，因屋齡較新、管理維護較佳，加上綠色租賃、綠色標章等具產品區別性之配套，吸引積極推動ESG的優質租客進駐，其成果反映在平均租金上。仲量聯行調查發現，頂辦溢價率由2014年前的15%以下，至2015-2018年，已升至15%-25%。2019年起，頂辦溢價率更超出25%，逐漸拉開與同區域A辦租金水平距離。本季頂辦平均租金已來到4,185元/坪/月，已連續六季度維持與同區域A辦約三成左右之溢價。

若以各商業區市場概況，信義商業區成交量占比居冠，自上一季的12%成長至59%，此與本季成交多以外商為主有關，而其他商業區(指台北車站及松江南京商圈)則以總成交量之26%居次；該區雖成交量居次，然而其單季租金漲幅為最高，季成長率3.1%，使本季租金來到新台幣2,489/坪/月。其他商業區由於平均租金較信義計畫區相對優惠之情況下，房東得以在企業預算內爭取較高租金，使該區域在租金成長表現上已連續兩季度為季成長率冠軍。

仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示，2023年台北核心A辦市場，空置率及商辦去化表現優異，其中空置率更以4.6%畫上年末漂亮句點，顯著優於全球平均水準之16.2%，及亞太地區空置率之15.3%。展望2024北市A辦租賃市場，仍以汰舊換新、辦公室升級趨勢為主軸。雖然市場需求活絡，但仍應留意今年新供給對市場可能的影響，第一季 A辦市場由於新供給釋出、庫存仍待消化，空置率推高至6.5%，且年底前預計仍有皇翔站前約11000坪的新供給釋出。由於租賃客戶的選擇性逐漸增加，辦公空間與規格是否滿足能符合市場最新需求，將是能否順利去化之關鍵，預期年期前空置率將因新供給而提升，但租戶對於優質辦公空間之需求，仍會持續推升整體租金行情。

東西雙核心，西區風華再現 : 借鏡東京丸之內

經濟跟著軌道走，近幾年台灣北中南TOD建設遍地開花，捷運鐵路高鐵等大眾運輸早已成為串聯產業鏈之重要核心，目前台北A辦市場以信義區及敦化南北路最為密集。然而放眼未來，大南港地區為首之東區門戶計畫至2030年辦公量體將達到49.9萬坪；台北車站西區門戶計畫周遭則將有23.7萬坪；台北A辦市場形成東西雙核心，TOD導向開發的新供給辦公量體即將為高鐵台北站、南港站帶來最大效應，而台北辦公商圈將隨軌道建設發展，東西門戶計畫逐步落實。

國土可利用空間狹長之日本，素來為TOD開發模式最成熟國家之一。台北東西區門戶計畫之未來發展，可參照東京辦公市場之丸之內、品川站作為借鏡。在交通運輸位置上，丸之內及品川站，就如同高鐵台北站及南港站，是東京內唯二高速鐵路新幹線之轉乘站點。兩者間連接之主要捷運網絡直達皆為15-17分鐘；作為主要國門之東京站及台北車站，距離國際運量最大的成田、桃園機場，亦皆為40-50分鐘距離。

高鐵南港站周遭，近來的發展就如同東京品川駅，成為科技業聚落新興市場。日本微軟總部所在的品川，周遭大型開發計畫如Takanawa Gateway Station，在南港也可見到以TOD模式開發的潤泰南港大樓及南港之心等大規模開發案，串連起南軟園區站之台壽C3、以及昆陽站附近的國泰南港調車場及富邦大南港。

而台北車站所在地的西區門戶計畫，區位條件及空間規劃和丸之內亦有著高度相似。兩地皆緊鄰傳統政經文化中心，在站前廣場、大面積綠地、歷史建物活化、建築立面保留重新開發、商辦廊帶皆平行鐵道橫向發展等特色，復刻了丸之內古典與現代揉合之商業區風格。東京車站復興為街區帶來新與舊的歷史人文對比，西區門戶街區沿著忠孝西路自北門起一連串的歷史古蹟保存再利用，商辦規劃上如皇翔北站專賣局倉庫重建、北門郵局證券金融大樓，具有如丸之內JP Tower日本郵政大樓立面保存之城市風趣。

除了硬體上的相似，未來西區門戶計畫金融及行政重鎮集結，北門郵局證券金融大樓的證交所、櫃買中心，期交所、集保結算所，以及冠德行二行三公辦都更的國家及行政園區，預計將進一步帶動西區門戶計畫金融業之入駐；將可發展為似丸之內區內三菱日聯銀行總部及金融集團、三井住友信託總行、野村證券總部、郵政銀行總部及日本摩根史坦利總部林立之金融業聚集地。據區內最大房東三菱地所公布資料，其區內持有商辦於2023年，金融業為區內最大租戶，佔24.3%。

開發計畫及策略上，西區門戶及丸之內則以不同方式提高再開發容積率﹔西區門戶計畫以捷運聯開獎勵，如台北雙星以此取得1150%容積，而丸之內再開發以移轉東京車站未利用容積達到高容積率，並將容積移轉收入進行車站站體復原更新；皆為鼓勵TOD開發模式之容積獎勵。

同為舊市區更新的西區門戶計畫地區，至2030年，將提供23.7萬坪A辦面積，成長至與丸之內第三次開發第一階段相似之市場規模。屆時新完工商辦將佔87%，高於丸之內第一階段之新供給的61%，並集中在五年內完工之大樓，預計西區門戶計畫新供給租金將帶動該區域行情。

回顧丸之內，在第三次開發第一階段中，區內多為超過30年屋齡之大樓，對新供給的強烈需求，使區內商辦接近滿租，在第一階段完成的最後一年2007，仍保持驚人的10%租金年漲幅。然而時空背景不同，西區門戶計畫主要完工之2026-2027年，將迎來台北市新商辦完工潮，各商業區強烈競爭底下，空置率升高，租金漲幅雖有新供給帶動，對比丸之內之租金漲幅可有期待，但仍待屆時市場供需平衡的狀況而定。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，傳統車站商圈在永續議題TOD開發模式主導下，舊城復興將成為城市發展核心；而台北西區除傳統政經中心外更有國門交通樞紐加持，未來大範圍都市更新後及相關金融機關進駐後，更增加對跨國企業金融集團選址之吸引力。新辦公聚落成型，西區風華可望再現，台北A辦市場將迎來東西雙核心之新面貌。

景氣帶動商用不動產投資市場回溫 正向看待今年商辦買賣市場

國內經濟持續復甦，景氣燈號自開春連兩綠，帶動商用不動產交易額回溫。本季累計買賣交易額達新台幣360億，由於去年同期基期偏低，致第一季交易規模較去年同期大幅成長181%。其中自用比例佔43%，約新台幣154億； 開發商預計承購後開發重建案件交易金額達142億，占比39% ；而投資目的本季則僅以64億佔總交易額之18% 。本季由於央行升息政策進一步提高壽險業不動產最低投資收益率達2.97%，預期將使壽險公司不動產投資決策更加謹慎。依據仲量聯行的觀察，2024年自用型買方將繼續為市場主要需求來源，尤其正向看待今年商辦買賣市場 。

以產品別分析，第一季辦公類型產品交易額表現優異，除自用剛性需求強勁外，商辦及廠辦總交易額更受大型交易影響，佔第一季總交易金額的七成​。單以商辦產品買賣便佔第一季總交易額五成，而璞永建設等購入芙蓉大樓一案更使辦公室交易額由去年同期 之14億上升至178億，同期市場交易額占比上升39%​。

本季買家組成分析，開發商占比43.1%，交易額達到新台幣155億​。開發商取得用地方式改變，帶租約之建物亦成為置入標的，錨定未來可都更及再開發價值，如璞園聯盟購入芙蓉大樓、國盟開發購入基隆安樂區物流倉儲、誠邑築建設購入德成大樓及郡都入手中正飯店。第二大買家類別為科技業，受AI、車用電源等科技需求影響，促使科技大廠如台達電、耀華等積極購置廠辦、廠房，科技業交易額來到95億，占整體交易額之26.4%。

土地市場方面，本季累計交易額達新台幣493億，季增率達39%。市場自去年第一季起逐季回溫，與基期較低之去年同期相比，增幅達163%。

就土地交易市場買方分析，以開發商買家最積極購入土地存貨，佔市場交易總額之58%，達285億。究其原因，主要為去年第四季住宅市場回溫，進一步帶動建商購買土地增加庫存。開發商購地轉趨積極的現象也可從交易案土地分區分析，住宅用地以212億居冠，工業用地則以161億次之，交易額較去年同期增幅約126%。本季住宅用地較去年同期交易額大幅上升194%。其餘產業買家以自用型工業土地為主，交易額達69億，推動工業用地交易額整體上升，市場交易占比則因住宅用地強勢，微幅下降五個百分點至33%。

而在土地交易地區，交易額超過百億之地區為新北及台中。以117億拔得頭籌之新北土地交易額分布大致符合總體交易額走向，住宅用地為大宗，超過五成，工業用地則以34%次之。台中則以市政府土地標售之住宅、商業土地為主，合計之103億交易額居次。

仲量聯行董事總經理侯文信表示， 綜觀市場雖然目前通膨疑慮尚存，然台灣市場資金充裕，使第一季交易狀況熱絡，預期未來投資市場表現正面。另除民間私部門交易外，政府聯開案及公辦都更亦將續熱。近幾年投資人對高鐵土地開發、捷運聯開案件等TOD軌道經濟開發商機深具信心，日前左營高鐵科技之心更完成招商，吸引民投資將近188億元，使高鐵沿線車站近五年累積民間投資金額已逾千億元。仲量聯行持續與各地方政府交通建設合作，積極推動土地開發案件，為2024年台灣不動產市場開啟明亮新局。